SM "Przy Metrze"

- nieznana historia -

W dziale SPRAWY SĄDOWE znajdują się wyroki potwierdzające bezprawne zbycie nieruchomości (lub praw do nieruchomości) należnych SM "Przy Metrze" (IIIC587/97, IACa332/10, IIIC1541/05, IIIC1183/06). O ile nam wiadomo do chwili obecnej nie zostały podjęte żadne działania w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem - odzyskania utraconych nieruchomości. Stan prawny wytworzony w wyniku uchwały ZP nr 14/2006 (uchylonej w sprawie IIIC1183/06) stał się podstawą zbycia Arche siedziby spółdzielni. Uchwała ZP nr 1/2011, podjęta m.in. w tej sprawie została zaskarżona do Sądu Okręgowego trzema pozwami. Zarząd jak dotąd popiera stanowisko A. Stępnia wnosząc o oddalenie pozwów. Niektóre z zarzutów podniesionych w naszym pozwie , a dotyczących drugiej z  działek  zbytych Arche, zostały przedstawione w piśmie z 24.04.2013 r. skierowanym do Zarządu i Rady Nadzorczej. Pismo to zamieściliśmy poniżej.

---

Aktualności

WALNE ZGROMADZENIE 13.10.2018

Zaproszenie:

ZAPROSZENIE NA WALNE ZGROMADZENIE

13 października 2018r. Szkoła Podstawowa nr 340, ul. Lokajskiego

Członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej „Przy Metrze”

Komisja Statutowa zaprasza do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu w dniu 13.10.2018 r. godz 10⁰⁰ oraz do zapoznania się z projektem statutu, który został przygotowany zgodnie z ostatnimi zmianami w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w Prawie spółdzielczym oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego.

Projekt statutu jest bardzo krytycznie przyjmowany przez obecną Radę Nadzorczą i Zarząd pomimo opinii prawnej wykonanej na zlecenie Zarządu w której stwierdzono, że : „projekt przedstawiony przez Komisję jest co do zasady zgodny z aktualnie obowiązującymi ustawami".

Istotne zmiany w projekcie statutu :

- ustalenie 8-ciu okręgów wyborczych do Rady Nadzorczej i określenie zasady, że każdy obszar wyborczy /nieruchomość/ będzie miał swojego przedstawiciela w Radzie Nadzorczej,

- obniżenie wysokości miesięcznego ryczałtu wypłacanego członkom Rady Nadzorczej,

- zmiana zasady wyboru do Rady Nadzorczej przez uproszczenie sposobu zgłaszania kandydatów,

- wprowadzenie obowiązku pracy Rady Nadzorczej w komisjach tematycznych,

- zakaz kandydowania do Rady Nadzorczej członka Spółdzielni, który jest w trakcie prowadzenia sporu finansowego ze Spółdzielnią,

- ograniczenie liczby członków Zarządu oraz obowiązkowe zatrudnianie ich w oparciu o przepisy Kodeksu Pracy.

Wprowadzenie nowych regulacji w projekcie statutu wpłynie na poprawę sytuacji finansowej Spółdzielni, poprawi jej funkcjonowanie i zapewni lepszą kontrolę nad działaniami Zarządu.

Prosimy o uczestnictwo w Walnym Zgromadzeniu i głosowanie za przyjęciem przygotowanego nowego Statutu SM „Przy Metrze”

CZŁONKOWIE KOMISJI STATUTOWEJ

---

Ważne pisma Krajowego Związku Rewizyjnego:

24.09.2018      

09.10.2018

/12.10.2018/

---

   
       "Jak za Stępnia" - pod tym hasłem M. Wojtalewicz i jego ekipa zaatakowali przed Walnym Zgromadzeniem w dniu 21.04.2018 r. Komisję Statutową i jej projekt. To już kolejny raz, gdy Komisja Statutowa, która nie spełnia oczekiwań Wojtalewicza, ma zostać odwołana, a projekt statutu wyrzucowny do kosza. Chodzi oczywiście o zabezpieczenie interesów Belgradzkiej 14 i pełną kontrolę nad Spółdzielnią tej grupy interesu. Inwestycja ta - przypomnijmy - powstała w pełnym porozumieniu z ówczesnym zarządem, który okradł mieszkańców "starych zasobów" z gruntów i funduszu remontowego. Dopiero przy "podziale łupów" doszło do rozdźwięku "w rodzinie" i Stępień stał się wrogiem. Oczywiście, gdy inwestorzy z Belgradzkiej 14 powierzali mu swoje pieniądze (a było to już wiele lat po aferach Migdałowej I, Migdałowej II, Centrum Natolin itd.) - było inaczej. Dziś nadal Belgradzka 14 ma roszczenia wobec Spółdzielni, które mają być zaspokojone z naszego majątku - stąd ta szczególna troska o SM "Przy Metrze".

Dzisiejsza SM "Przy Metrze" działa dokładnie według wzorów wypracowanych przez Stępnia i jego popleczników. Propoganda sukcesu, zakulisowe rozgrywki, "ustawione" zebrania, kłamstawa i szemrana propaganda.  Polecamy lekturę maili Wojtalewicza. Impertynencja, kłamstwa i brak elementarnej logiki najlepiej świadczą o intencjach autora.

Mail Wojtalewicza z 8 kwietnia 2018
Mail Wojtalewicza z 14 kwietnia 2018
Dyrektywy Wojtalewicza odnośnie przebiegu zebrania 21 kwietnia 2018 (pdf) - oryginał (doc)
ulotka
 
Poniżej stanowisko Komisji Statutowej (tekst nieautoryzowany):

Członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej „Przy Metrze” !

Komisja Statutowa zaprasza do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu w dniu 21.04.2018 r. oraz do zapoznania się z rozwiązaniami zawartymi w projekcie statutu, który został przygotowany zgodnie z ostatnimi zmianami w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w Prawie spółdzielczym oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego.

Projekt statutu jest bardzo krytycznie przyjmowany przez obecną Radę Nadzorczą i Zarząd pomimo opinii prawnej wykonanej na zlecenie Zarządu w której stwierdzono, że : "projekt przedstawiony przez Komisję jest co do zasady zgodny z aktualnie obowiązującymi ustawami".

Istotne zmiany w projekcie Statutu :

- ustalenie 9-ciu okręgów wyborczych do Rady Nadzorczej i określenie generalnej zasady, że każdy obszar wyborczy będzie miał swojego przedstawiciela w Radzie Nadzorczej,

- obniżenie wysokości miesięcznego ryczałtu wypłacanego członkom Rady Nadzorczej,

- zmiana zasady wyboru do Rady Nadzorczej przez uproszczenie sposobu zgłaszania kandydatów,

- wprowadzenie obowiązku pracy Rady Nadzorczej w komisjach tematycznych,

- zakaz kandydowania do Rady Nadzorczej członka Spółdzielni, który jest w trakcie prowadzenia sporu finansowego ze Spółdzielnią,

- ograniczenie liczby członków Zarządu oraz obowiązkowe zatrudnianie ich w oparciu o przepisy Kodeksu Pracy.

Propozycje takich zmian nie odpowiadają obecnej Radzie Nadzorczej, która zwołała w siedzibie Spółdzielni w dniu 12.04.2018 r. nieformalne zebranie sprzyjających jej członków spółdzielni, namawiając do nieprzyjęcia statutu i odwołania członków komisji statutowej.

Ponadto od dnia 17.04.2018r pojawiły się na terenie naszej Spółdzielni anonimowe ulotki, z logo Spółdzielni, wprowadzające w błąd spółdzielców i dyskredytujące prace Komisji Statutowej. Namawiają one do nieprzyjęcia projektu statutu i proponują formę dyskusji nad nim poprzez odwołanie członków Komisji Statutowej.

Ustalony przez Radę Nadzorczą termin Walnego Zgromadzenia na 21.04.2018 r. wymusił na komisji złożenie projektu Statutu w dniu 27.03.2018r, pomimo że Komisja Statutowa informowała wielokrotnie Zarząd i Radę Nadzorczą, że jest to termin nierealny. Termin ten uniemożliwił wykonanie niezbędnej korekty projektu Statutu oraz dokonanie powtórnej analizy złożonych wniosków.

Wprowadzenie nowych regulacji w projekcie Statutu jest konieczne ze względu na ukrywaną przed członkami złą sytuację finansową naszej Spółdzielni:

- wyrok sądu korzystny dla mieszkańców Belgradzkiej 14 na kwotę 1.700.000zł plus ustawowe odsetki w kwocie ok. 800.000zł /łącznie ok. 2.500.000 zł/,

- roszczenie Spółdzielni Migdałowa - na kwotę ok. 2.200.000 zł,

- roszczenia wspólnoty ul. Lanciego 10G na kwotę ok.300.000 zł /zasądzone/ oraz kolejne procesy w toku.

Koszty tych i przyszłych roszczeń finansowych pokryją wszyscy członkowie naszej Spółdzielni w opłatach czynszowych.

Wobec zaistniałej sytuacji serdecznie zapraszamy do udziału w obradach Walnego Zgromadzenia w najbliższą sobotę - 21.04.2018 r. o godz.10.00.

KOMISJA STATUTOWA

/19.04.2018/

---

    W programie najbliższego Walnego Zgromadzenia zarząd umieścił punkt dotyczący odwołania delegata, który... nie został wybrany. Poniżej zamieszczamy fragment wyroku Sądu Apelacyjnego, który dokonał wykładni przepisów Statutu naszej Spółdzielni dotyczących kwestii kworum i nieistnienia uchwał podjętych przy niewystarczającej liczbie oddanych głosów. No cóż, Zarząd i Rada Nadzorcza mają wyroki w nosie. A miało być inaczej...  

(...) W ocenie Sądu Apelacyjnego § 64 statutu spółdzielni należy rozumieć tak, że kworum liczy się od ogólnej liczby przedstawicieli, przy czym liczba ta jest zmienna, skoro zależy wprost od liczby członków spółdzielni. Na poparcie takiej wykładni Sąd pragnie przytoczyć dwa argumenty: Po pierwsze, zapis omawianego paragrafu co do sposobu podejmowania uchwał jest przeniesieniem zapisu art. 41 ust. 2 prawa spółdzielczego, który jednak traktuje wprost o walnym zgromadzeniu, zatem sformułowanie "uprawnieni do głosowania" oznacza w istocie wszystkich członków spółdzielni, co wyklucza wszelkie próby manipulacji kworum. Statut spółdzielni również mówi o uprawnionych do głosowania, a nie o przedstawicielach faktycznie wybranych. Zasadą jest przy tym, że liczba uprawnionych jest równa liczbie przedstawicieli określonej w odniesieniu do liczby członków spółdzielni. Po drugie, uznanie, że kworum liczyć należy od liczby przedstawicieli faktycznie wybranych, a nie od liczby która wybrana być powinna, byłoby w skutkach równoznaczne z przyjęciem, że część członków (w skrajnym przypadku nawet większość członków, gdyby podobną obstrukcję zastosowały także inne grupy) może zostać pozbawiona prawa głosu na zebraniu przedstawicieli. Prowadziłoby zatem do skutku sprzecznego z istotą spółdzielczości. Pamiętać należy, że samo umożliwienie zastąpienia walnego zgromadzenia przez zebranie członków stanowi wyłom w obowiązującej w spółdzielczości zasadzie demokracji bezpośredniej. Interpretacja przepisów i regulacji statutowych dotyczących przeprowadzenia zebrania przedstawicieli i podejmowania przez nie uchwał nie powinna zatem przynosić skutku w postaci dalszego ograniczenia roli członków spółdzielni. Reasumując, Sąd nie znajduje względów prawnych ani celowościowych, które pozwalałyby interpretować § 64 statutu w sposób zaproponowany przez Sąd Okręgowy. Zarzut niewłaściwego ustalenia kworum przez Sąd I instancji okazał się zatem trafny. Ogólna liczba przedstawicieli członków wynosiła w dacie odbycia zebrania przedstawicieli 65 osób. Dla obliczenia kworum nie powinno mieć znaczenia to, że część tej liczby nie została decyzją grupy wybrana. Kworum wynosiło zatem 33 osoby. Tymczasem udział w głosowaniu nad uchwałą nr 10/2007 wzięły 32 osoby, a zatem poniżej wymaganego minimum. (...) Jeżeli przepisy lub statut osoby prawnej przewidują, że jej organ dla skutecznego podejmowania uchwał musi osiągnąć pewną liczebność, to z niedochowania tych wymogów należy wyciągnąć odpowiednie wnioski. Jeżeli organ nie zebrał się w odpowiedniej liczbie, to w istocie organ ten nie zebrał się w ogóle. Podobnie, jeżeli w danej sprawie głos oddała niewystarczająca liczba osób wchodzących w skład organu, to organ w istocie się nie wypowiedział. Nie jest bowiem uchwałą organu spółdzielni opinia, pismo czy inny przejaw woli dowolnej grupy członków tego organu. Posługując się skrajnym, ale obrazowym przykładem: gdyby przyjąć, że brak kworum nie skutkuje nieistnieniem uchwały, to przy minimalnej frekwencji zebranie przedstawicieli mogłoby podjąć uchwałę nawet pojedynczymi głosami.
/09.10.2015/

---

    Sprawa RESBUDu. Dotarł do nas krótki tekst anonimowego autora dotyczący rozliczeń Belgradzkiej 14. Czy czeka nas powtórka z Centrum Natolin? Niestety jest to bardzo prawdopodobne. Zachęcamy do lektury. 
/17.06.2015/

---

    Opinia biegłego rewidenta potwierdza defraudację blisko 18 mln zł z Funduszu Remontowego. Grupa Przedstawicieli skierowała do Zarządu wniosek o uzupełnienie porządku obrad Zebrania Przedstawicieli o punkt "zmiany w składzie Rady Nadzorczej". Zachęcamy do zapoznania się z uzasadnieniem.
  

---

---

    Sąd zasądził od Spółdzielni na rzecz p. Tomaszewskiej-Ostrowskiej zwrot kwoty 66 tysięcy złotych (wraz z odsetkami) pobranej jako ekwiwalent za grunt będący częścią wcześniejszego zadania inwestycyjnego - Osiedla "Wolica przy Metrze" (budynki przy ul. Belgradzkiej 18, 20 i 22) sfinansowanego przez jego mieszkańców. W tej sprawie p. A. Tomaszewska-Ostrowska deklarowała udostępnienie pozwu członkom Spółdzielni w Dziale Organizacyjnym. Z przebiegu rozprawy przed Sądem Apelacyjnym w dniu 4 kwietnia br. wynikało, iż powództwo musiało zostać rozszerzone o dodatkowe elementy (właśnie ekwiwalent za grunt), które nie wystąpiły w pozwie udostępnionym członkom w 2013 roku. W związku z powyższym należny uznać, że ostateczna treść roszczeń p. A. Tomaszewskiej-Ostrowskiej nie została udostępniona członkom i to zwłaszcza w tej części powództwa, która dotyczy zasądzonej kwoty. W związku z tym do Zarządu zostało skierowane pismo. Czy Zarząd zechce udzielić pełnomocnictwa do wglądu w akta? Czas pokaże. Analogiczne roszczenie jest zawarte w jednym z trzech pozwów zbiorowych kilkudziesięciu inwestorów z Belgradzkiej 14 (w tym Przewodniczącego Rady Nadzorczej). Warto podkreślić, iż wszyscy członkowie prezydium Rady Nadzorczej są jednocześnie członkami Stowarzyszenia Mieszkańców SM "Przy Metrze", którego cele dotyczą głównie wytaczania pozwów przeciwko Spółdzielni (w tym zbiorowych; Regulamin str.2, str.4).

---

    10 kwietnia br. Zarząd poinformował Przedstawicieli o projekcie statutu (z 24.03.2014r.) i regulaminu walnego zgromadzenia (z 07.04.2014r.) przekazując prośbę Komisji Statutowej o "zapoznanie się z projektami i ewentualne zgłoszenie uwag i zastrzeżeń na piśmie (...) do dnia 27 kwietnia". Informacja nie została podana do wiadomości ogółu członków poprzez ogłoszenia w budynkach. Pismo w sprawie zmian w Statucie w załączeniu.
    Na skutek nieudolnego (?) prowadzenia obrad Zebrania Przedstawicieli w dniu 21 września 2013 r. nie został wybrany delegat na Zgromadzenie Przedstawicieli Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. Po opublikowaniu protokołu z obrad okazało się, że głosowanie odbyło się przy braku wymaganego kworum. Mimo to na stronie internetowej Spółdzielni nadal widnieje informacja o podjętej uchwale ("uchwała nr 22 i 23 do wglądu w komórce organizacyjnej"). Pismo Grażyny Stępniewskiej do zarządu w tej sprawie w załączeniu.  

---

Roszczenia

    Inwestycje prowadzone przez naszą Spółdzielnię przez lata drenowały "kieszeń" starych zasobów. Pod nowe inwestycje przeznaczono zabudowane nieruchomości należące do starych zasobów. Inwestycje "dotowane" były ze środków Funduszu Remontowego. Były to działania bezprawne. Należało ustalić zakres defraudacji oraz krąg pokrzywdzonych i beneficjantów tych operacji. Od połowy 2012 roku w Radzie Nadzorczej Spółdzielni decydującą rolę odgrywają osoby zaangażowane w ostatnie inwestycje. Osoby te posiadają roszczenia wobec Spółdzielni z tego tytułu. Czy zależy im na ustaleniu prawdy? Jak dotąd brak jakichkolwiek podstaw, by przypuszczać, że coś w tej sprawie zostało zrobione. Nie negujemy, że inwestorzy z Belgradzkiej 14 mogli zostali również oszukani, ale Spółdzielnia to przede wszystkim "stare zasoby". Prezentujemy poniżej pisma (POZEW ZBIOROWY) dotyczące sprawy.

---

Fundusz Remontowy

    Z aktualnych danych wynika, że stan funduszu remontowego na 31.12.2013 r. wynosił przeszło 17 mln 849 tys zł. W stosunku do ubiegłego roku wzrósł o 1 mln 562 tys. zł. Oznacza to, że pieniądze pobierane z naszych kieszeni na remonty nie są nadal wydatkowane zgodnie z przeznaczeniem. W 2013 roku wykonano zaledwie ok. 45% zaplanowanych remontów. Na każdego członka naszej Spółdzielni przypada zatem kwota ok. 4.5 tys zł, która wydana została na niewiadome cele. Co się stało z tymi pieniędzmi? Załączamy Pismo 34 członków (w tym 19 Przedstawicieli) w sprawie funduszu remontowego skierowane do Rady Nadzorczej 07.04.2014r.
    Pismem z dnia 12.05.2014 r. Rada odpowiedziała na ww. wystapienie. Niestety Rada nie podjęła próby wyjaśnienia, co stało się z naszymi pieniędzmi. Mimo to warto zapoznać się z tym pismem, a następnie z kolejnym wystąpieniem grupy przedstawicieli w tej sprawie z 02.06.2014 r.

---

Co się wydarzyło w SM "Przy Metrze"?


    Obecna, bardzo trudna sytuacja Spółdzielni jest konsekwencją prowadzonych od 1996 roku inwestycji mieszkaniowych. Inwestycje te (Migdałowa I i II, Centrum Natolin, Migdałowa III oraz Belgradzka 14) nie były Spółdzielni potrzebne. Co więcej, gdyby w Polsce prawo było przestrzegane – za wyjątkiem dwóch pierwszych – w świetle prawa nie były nawet możliwe (przynajmniej w takim kształcie w jakim zostały zrealizowane).
    Pomysł na realizację inwestycji powstał w czasach, gdy dzisiejsza SM „Przy Metrze” była jeszcze częścią SBM Natolin. Celem było wyprowadzenie ze spółdzielni majątku zgromadzonego przez ogół członków mieszkających i przekazanie go w „lepsze ręce”. W 1996 roku SM „Przy Metrze” dysponowała prawem użytkowania wieczystego zaledwie jednej działki (pomiędzy ulicami Lanciego, Belgradzką i Rosoła). Część tej działki była niezagospodarowana. Pozostałe osiedla (Belgradzka, Lokajskiego i Raabego) znajdowały się na terenach dzierżawionych od Gminy. Spółdzielnia posiadała prawa do dwóch terenów inwestycyjnych - tzw. żabiego dołka (wzdłuż ulicy Belgradzkiej, obok obecnego pawilonu Carrefour) oraz działki u zbiegu Al. KEN i Belgradzkiej (w narożu osiedla Raabego). Spółdzielnia odziedziczyła również po SBM „Natolin” roszczenia do Gminy o tereny niezabudowane po zachodniej stronie Lanciego i w tzw. zakolu Raabego.
    Plany związane z inwestycjami SM „Przy Metrze” i ich rzeczywiste koszty były ukrywane przed ogółem członków. Udało się nam dotrzeć do tych informacji i zamieścić w prasie lokalnej dwa artykuły na ten temat. W konsekwencji zostaliśmy pozbawieni członkostwa „za działanie na szkodę spółdzielni” (odzyskaliśmy je na podstawie wyroku sądu dopiero po upływie 5 lat).
    Fundamentem działalności inwestycyjnej stało się tzw. Porozumienie zawarte pomiędzy Zarządem ówczesnej Gminy Ursynów, a SM „Przy Metrze” i SBM „Natolin”. Kulisy owego porozumienia nie są publicznie znane, ale ich skutki każą przypuszczać, iż w grę wchodziły układy korupcyjne. W wyniku zawartego porozumienia ówczesny zarząd SM „Przy Metrze” zrzekł się na rzecz SBM „Natolin” szeregu roszczeń wynikających z uchwały podziałowej z 1993 roku oraz większości roszczeń do Gminy. W ten sposób Spółdzielnia straciła m.in. „żabi dołek” (ok. 10 tys. m2), działkę pod stacją paliw (dawniej CPN, ok. 3600 m2), połowę budynku spółdzielni. Utraciła również roszczenia o „zakole Raabego” i ok. połowę terenów pomiędzy Al. KEN i ulicą Lanciego. Spółdzielnia uzyskała natomiast możliwość wykupienia działki inwestycyjnej pomiędzy Lanciego i Al. KEN o pow. 34000 m2, na której to działce powstały następnie inwestycje Migdałowa I i II. Można domyślać się, że zarząd spółdzielni uzyskał również szczególną przychylność administracji samorządowej, która w kolejnych latach procentowała wydawaniem z rażącym naruszeniem prawa licznych decyzji administracyjnych koniecznych do prowadzenia inwestycji. Gdyby nie owa przychylność na pewno nie powstałoby w obecnym kształcie ani Centrum Natolin, ani Belgradzka 14. Nie byłoby też możliwe zbycie Arche działki nr 7/16 z obr. 1-11-06.
    Do przeprowadzenia powyższych działań, dla zachowania pozorów demokracji, konieczne były jednak uchwały Zebrania Przedstawicieli. W marcu 1997 roku, zwołane naprędce Nadzwyczajne Zebranie Przedstawicieli, podjęło dwie uchwały – nr 2 i 3/97. Pierwsza z nich dotyczyła ugody z SBM „Natolin”, a druga zamiany działek z Gminą (była to część „Porozumienia”). Uchwały te zostały zaskarżone do Sądu, który w 1998 roku uchylił je (IIIC587/97). Członkowie, którzy zaskarżyli uchwały byli szykanowani przez zarząd, a ci, którzy nie ulegli i pozostali w pozwie – zostali pozbawieni członkostwa. Trzeba podkreślić, że w świetle ówczesnego prawa utrata członkostwa mogła spowodować utratę prawa do lokalu. Postępowanie apelacyjne Spółdzielni w sprawie uchwał nr 2 i 3/97 zakończyło się ostatecznie postanowieniem wydanym 5 stycznia 2001 roku. Już następnego dnia, kolejne Nadzwyczajne Zebranie Przedstawicieli na nowo „zatwierdziło postanowienia” uchylonych sądowym wyrokiem uchwał, a przy okazji skróciło kadencję Rady Nadzorczej i powołało nową. I te jednak uchwały nie ostały się przed sądem. Zaskarżone przez nas i innych członków uchwały nr 1 – 5/2001 zostały uchylone prawomocnym wyrokiem Sądu Apelacyjnego (który podtrzymał orzeczenie sądu I instancji). W wyroku Sąd wskazał, iż uchylenie uchwał przynosi skutki wsteczne. Z faktu tego do chwili obecnej zarząd spółdzielni nie wyciągnął żadnych wniosków.
    W tym miejscu należy cofnąć się do roku 1997 i sprawy zamiany działek. Prawdopodobnie nieprzypadkowo do inwestycji Migdałowa przystąpiło wiele osób zaangażowanych w „Porozumienie” - w tym członkowie zarządu SM „Przy Metrze”, prominentni działacze SBM „Natolin”, prawnicy Gminy itd. Na skutek zaskarżenia uchwały nr 3/97 Gmina wstrzymała się jednak z realizacją zamiany działek i inwestycja straciła na atrakcyjności. Do pomysłu zamiany działek powrócono jeszcze w połowie 2001 roku. Zarząd podsunął przedstawicielom do przegłosowania kolejną uchwałę w sprawie „zatwierdzenia protokołów uzgodnień z Gminą”, która to uchwała została przez nas zaskarżona. Wyrok zapadł już na pierwszej rozprawie, a Sąd poddał uchwałę miażdżącej krytyce i uchylił ją. Sąd Apelacyjny podtrzymał orzeczenie sądu I instancji.
    Oczywiście nie wiadomo, czy zarząd SM „Przy Metrze” zamierzał dotrzymywać obietnic roztaczanych przed inwestorami – wiadomo jednak, iż ostateczny efekt dalece odbiegał od oczekiwań. Zarząd przetestował wówczas rozwiązania generujące dodatkowe koszty, związane z prowadzeniem inwestycji poprzez pośredników (inwestorów zastępczych i powierniczych), które to koncepcje przyjęły dojrzałą formę podczas kolejnych inwestycji. W konsekwencji inwestorzy obu Migdałowych I i II już w 2002 roku mieli dość zarządu i postanowili wydzielić się z naszej spółdzielni. Członkowie Migdałowej II byli przy tym tak zdeterminowani, iż ostatecznie zaakceptowali nawet uchwałę Zebrania Przedstawicieli o podziale, w kształcie zaproponowanym przez zarząd mimo, iż sami przedstawiciele z Migdałowej głosowali przeciwko tej uchwale podczas zebrania. Członkowie Migdałowej I wybrali natomiast drogę sądową, która zakończyła się wydaniem orzeczenia o podziale spółdzielni. Przed sądem toczy się jeszcze postępowanie o podział majątku.
    Powyższa sytuacja powinna być poważnym ostrzeżeniem dla wszystkich, którzy zastanawiali się nad powierzeniem zarządowi SM „Przy Metrze” swoich pieniędzy przy okazji kolejnych inwestycji. Po Migdałowych przyszedł czas na „Centrum Natolin” (obecnie „Galeria Ursynów”). Spółdzielnia sięgnęła po teren u zbiegu Al. KEN i Belgradzkiej przeznaczony pierwotnie dla osiedla przy ulicy Raabego. Według planów z lat 80. na działce tej znaleźć miał się m.in. parking dla mieszkańców tego osiedla (przewidziany w planach realizacyjnych), który jednak niestety nie został wówczas wybudowany. Mimo to teren ten został przekazany spółdzielni w 1997 roku z 99% bonifikatą, jako zabudowany (tj. niezbędny dla budynków przy ulicy Raabego).
Koncepcja budowy Centrum Natolin (CN) od samego początku była ekonomicznie nieuzasadniona i nieopłacalna. Chodziło jednak wyłącznie o to by budować za wszelką cenę, nie licząc się z konsekwencjami. Realizację monstrualnej inwestycji powierzono inwestorowi powierniczemu - małej (niemal rodzinnej) firmie, która nie posiadała ani kapitału, ani doświadczenia. Dane te można było bez trudu znaleźć w rejestrach sądowych. Dzięki układom w Gminie spółdzielnia uzyskała jednak decyzję o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-biurowo-usługowego. Wiele wskazuje na to, iż pierwotny projekt budowlany CN nigdy nie był przeznaczony do faktycznej realizacji, bowiem spółdzielnia niebawem uzyskała decyzję zatwierdzającą projekt zamienny, znacząco rozszerzający rozmiar inwestycji w zakresie powierzchni mieszkalnej. Projekt ten był nie tylko sprzeczny z decyzją o warunkach zabudowy (na której się opierał!), ale również naruszał szereg innych przepisów Prawa budowlanego – m.in. w zakresie zabezpieczenia odpowiedniej liczby miejsc postojowych na działce budowlanej. Aby ten brak uzupełnić sięgnięto po parking należący do innego osiedla, zbudowany za pieniądze członków mieszkających w budynkach przy ulicy Belgradzkiej 18, 20 i 22. Oczywiście gminna administracja architektoniczno-budowlana przymknęła oko na fakt, iż naruszone zostają w ten sposób również warunki techniczne ww. budynków, a miejsca postojowe dla Raabego nie będą miały gdzie zostać wybudowane (w tym czasie Gmina odebrała mieszkańcom miejsca postojowe usytuowane na jej gruntach, w pasie oddawanej do użytku Al. KEN i w okolicy dzisiejszej „Biedronki”).
    Budowa Centrum Natolin od samego początku wiązała się z olbrzymimi problemami. W połowie roku 2000 nieprawidłowości osiągnęły taki poziom, iż doszło do zmian w składzie Rady Nadzorczej i utraty większości podtrzymującej zarząd. Powstała wtedy szansa na opanowanie sytuacji i odsunięcie od rządów grupy trzymającej władzę w SM „Przy Metrze”. Rada wykryła szereg nieprawidłowości. Odwołała dwoje zastępców, a następnie prezes zarządu. Zarząd nie podporządkował się jednak tym decyzjom i skutecznie paraliżował działania Rady, w czym sekundowała mu mniejszościowa grupa członków Rady. Niestety „kontratak” zarządu i czterech członków Rady okazał się skuteczny. Wówczas również po raz pierwszy skutecznie przestraszono ogół członków widmem bankructwa spółdzielni. Na fali ogólnego zamieszania, w imię świętego spokoju „wymieniono” część przedstawicieli (w czym „zasługę” mają również inwestorzy CN), a następnie skrócono kadencję Rady podczas wspomnianego wcześniej Zebrania Przedstawicieli w dniu 6 stycznia 2001 r. Dla pewności na salę obrad nie wpuszczono niewygodnych przedstawicieli (M. Nowaka i P. Rogowskiego). Ta metoda stosowana była później wielokrotnie wobec m.in. G. Stępniewskiej i R. Karneńskiego.
    W tym miejscu należy podkreślić, iż „gwóźdź do trumny” SM „Przy Metrze”, czyli sprawa Nadbudu datuje się właśnie na ten czas. Roszczenia tej firmy (której zarząd Spółdzielni postanowił nie płacić za wykonane roboty przy Centrum Natolin, sztucznie obniżając w ten sposób koszty inwestycji) powstały w drugiej połowie 2000 roku - właśnie wtedy kiedy istniała szansa na ujawnienie prawdziwej sytuacji spółdzielni i podjęcie działań naprawczych przez nowy zarząd. Ostatecznie sprawę Nadbudu i inne nieprawidłowości związane z Centrum Natolin zamieciono pod dywan, a członków Rady, którzy odważnie przeciwstawili się spółdzielczej klice okrzyknięto winnymi niepotrzebnego zamieszania i śladem poprzedników wykluczono ze spółdzielni. Nie można również pominąć faktu, iż prawidłowe rozliczenie inwestycji Centrum Natolin wymagałoby utworzenia rezerwy na pokrycie ewentualnych kosztów przegranego procesu z Nadbudem, czego oczywiście nie uczyniono. Ryzyko zostało bezprawnie przerzucone na całą spółdzielnię wbrew przepisom prawa i statutu. Ostateczne rozliczenie tej inwestycji w 2002 roku (a więc na długo przed zakończeniem sporu sądowego z Nadbudem) było zapewne formą nagrody za wsparcie jakiego udzielili ówcześni przedstawiciele inwestorów zarządowi w krytycznych momentach 2000 i 2001 roku. Oczywiście nie oznacza to, że mieszkańcy Centrum Natolin zbili kokosy na tej inwestycji, bowiem haracz zapłacony inwestorowi powierniczemu był tak duży, że niwelował wszelkie korzyści płynące z drenażu „starych zasobów”.
    Jak już napisaliśmy, projekt budowlany Centrum Natolin był niezgodny z przepisami prawa budowlanego. Zarząd postanowił uzupełnić brakujące miejsca postojowe zagrabiając parking należący do trzech budynków przy ulicy Belgradzkiej 18, 20 i 22. Początkowo zakładano wybudowanie w tym miejscu garażu wielopoziomowego. Sporządzony w tym celu projekt nie doczekał się jednak realizacji. Do kosza trafiło blisko pół miliona złotych. Koncepcja powróciła w zmienionej już formie budynku mieszkalno-garażowego jako inwestycja Belgradzka 14, która niestety została zrealizowana mimo iż również jest sprzeczna z przepisami prawa. Aby wyjaśnić dlaczego – należy cofnąć się do roku 2000, kiedy to Sejm uchwalił Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych mającą na celu uwłaszczenie członków na majątku spółdzielni. Ustawa wprowadzała podział majątku spółdzielni na część podlegającą ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz część pozostającą wyłączną własnością spółdzielni. Zgodnie z przepisami prawa ustanowieniu odrębnej własności lokali podlegała nieruchomość gruntowa, na której usytuowane były budynki mieszkalne, w wymiarze nie mniejszym, niż było to konieczne dla prawidłowej eksploatacji budynków. Chodziło zatem nie tylko o grunt bezpośrednio pod budynkiem, ale również grunt zabudowany elementami zagospodarowania koniecznymi z punktu widzenia prawidłowej eksploatacji budynków (w tym m.in. miejsca postojowe, parkingi, tereny biologicznie czynne itp.). Zarząd nie zamierzał jednak realizować przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zwlekał z przeniesieniem własności lokali na członków i zarządził zbyteczne podziały geodezyjne, w trybie zwykłym Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W 2003 roku z terenów zabudowanych wydzielone zostały atrakcyjne pod względem położenia i geometrii fragmenty osiedli obejmujące głównie parkingi i tereny biologicznie czynne (zieleńce, place zabaw dla dzieci itp.). Tereny te zostały wiele lat wcześniej zagospodarowane i zabudowane w procesie inwestycyjnym osiedli wybudowanych w latach 80. za pieniądze członków. Obecnie stały się odrębnymi działkami, które zostały wyłączone z przedmiotu odrębnej własności lokali. To, co działo się dalej w tej sprawie pokazuje, w jaki sposób funkcjonuje w Polsce system prawa. Zgodnie z przyjętą przez administrację samorządową interpretacją przepisów, działki należące do jednego właściciela można podzielić w zasadzie dowolnie, bowiem „sam podział nie zmienia właściciela na gruncie”. Przed ustanowieniem odrębnej własności lokali działki formalnie należały do spółdzielni, choć ustawa o spółdzielniach (w art. 40) pozbawiała je tego prawa. Niemniej, administracja samorządowa podzieliła działki tak, jak chciał zarząd Spółdzielni, nie bacząc na skutki tego podziału i interes członków spółdzielni. Dopiero okrojone w ten sposób tereny osiedli zostały objęte procedurą ustanowienia odrębnej własności lokali. Podziały działek dokonane w 2003 roku zostały zaskarżone (dz. nr ewid. 7/9 z obr. 1-11-09 – przez P. Rogowskiego, dz. nr 7/2 z obr. 1-11-05 – przez G. Stępniewską). Podobnie, w postępowaniach cywilnych zaskarżone zostały uchwały zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali na okrojonych działkach dla osiedli przy ulicy Lokajskiego i Belgradzkiej. Sprawy te toczyły się przez kilka lat, równolegle z postępowaniami administracyjnymi. We wszystkich przypadkach podniesione zostały zarzuty naruszenia przepisów Prawa budowlanego. Niestety w sprawach cywilnych wyroki zapadły wcześniej, bez badania prawidłowości dokonanych podziałów. Sądy cywilne orzekły, iż „związane są w postępowaniu cywilnym treścią decyzji” [administracyjnej] i „nawet decyzja dotknięta wadami wymienionymi w art. 156 § 1 k.p.a. uzasadniającymi jej nieważność, jeśli nie stwierdzono jej wydania z naruszeniem prawa” pozostaje wiążąca. Tym samym orzeczono, iż zagadnienia prawidłowości podziału spornych działek podlegają wyłącznie kognicji sądów administracyjnych, a sądy cywilne traktują obowiązujące decyzje jako ważne i wiążące dla postępowania o ustanowienie odrębnej własności lokali. Pozostało więc oczekiwać na rozstrzygnięcia w sądach administracyjnych. Sprawy oparły się o Naczelny Sąd Administracyjny, który również odmówił zbadania merytorycznych zarzutów odnośnie podziału działek i orzekł, że członkom spółdzielni nieposiadającym prawa odrębnej własności lokalu nie przysługiwało prawo zaskarżenia decyzji administracyjnych o podziale nieruchomości. Koło zatem zamknęło się. Członkowie nie mogli skutecznie zakwestionować decyzji o podziałach nieruchomości gruntowych, które to decyzje z kolei ograniczały ich prawa do odrębnej własności lokali. Zabezpieczenia przewidziane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych okazały się fikcyjne. Zarząd mógł robić co chciał w poczuciu pełnej bezkarności.
    W efekcie - ustanowienie odrębnej własności lokali na działkach SM „Przy Metrze” odbyło się z naruszeniem prawa, a członkowie zostali pozbawieni możliwości obrony swoich interesów. Stan taki, choć niekorzystny, nie rodził jeszcze poważnych konsekwencji dla mieszkańców do czasu, gdy spółdzielnia pozostawała właścicielem wydzielonych bezprawnie działek, które jednak nadal pełniły swoje dotychczasowe funkcje. Sytuacja zmieniła się radykalnie z chwilą uruchomienia inwestycji Belgradzka 14 oraz sprzedaży firmie Arche działki u zbiegu Belgradzkiej i Rosoła. W wyniku obu tych posunięć naruszone zostały nie tylko prawa członków do części osiedli, które sami sfinansowali, ale również naruszone zostały warunki techniczne określone w przepisach prawa budowlanego. Mieszkamy zatem w budynkach, które nie nadają się do eksploatacji. Dziś skutki tego nie są jeszcze odczuwalne, ale kto zaręczy, że przepisy nie zaczną być egzekwowane w przyszłości? Istnieją również inne konsekwencje tych dwóch posunięć zarządu. Obie ww. działki, wydzielone z zabudowanych i zagospodarowanych osiedli, aby zmieniły właścicieli musiały zostać formalnie potraktowane jako tereny niezabudowane, a zatem rzekomo niekonieczne dla istniejącej zabudowy mieszkaniowej (wszystko to dzięki niezwykłej „życzliwości” administracji samorządowej). W tym miejscu przypomnieć należy, iż działki te łącznie z pozostałymi terenami osiedli Lokajskiego, Raabego i Belgradzkiej zostały w 1997 roku nabyte w użytkowanie wieczyste od ówczesnej Gminy na preferencyjnych warunkach wyłącznie dla tego, iż były zabudowane i niezbędne dla istniejących przed 1992 rokiem budynków mieszkalnych (Protokół uzgodnień nr 31/97, Rep. A NR 3144/97). Zmiana zagospodarowania tych działek powoduje, iż w oczach Miasta (prawnego sukcesora byłej Gminy Ursynów) działki te jawią się, jako pozyskane bezprawnie. Miasto podjęło już w tej sprawie kroki kilka lat temu. Obecnie kasa miejska świeci pustkami, więc należy liczyć się z tym, iż Miasto upomni się o zwrot nabytych rzekomo z naruszeniem prawa terenów. Oczywiście umowa z Gminą dotyczyła działek przed podziałami, więc możliwe są różne scenariusze. W najbardziej optymistycznym wariancie liczyć się należy z roszczeniem o zwrot bonifikaty 99% udzielonej na działki na których zlokalizowano Belgradzką 14 i działkę zagrabioną mieszkańcom Lokajskiego, a sprzedaną firmie Arche, a także działkę pod Centrum Natolin. Jedyną obroną przed takim rozwojem wypadków jest unieważnienie wydanych z rażącym naruszeniem prawa decyzji administracyjnych, które jak wykazaliśmy nigdy nie powinny zostać wydane. Obecny Zarząd spółdzielni może w każdej chwili podjąć kroki w tej sprawie bez żadnych nakładów finansowych. W przypadku potwierdzenia zarzutów (które są oczywiste i łatwe do udowodnienia) powstanie nadto roszczenie do Miasta z tytułu bezprawnych działań na szkodę członków SM „Przy Metrze”. Byłaby to sytuacja idealna zważywszy na aktualne roszczenia Miasta wobec Spółdzielni z tytułu niewniesionych przez 10 lat opłat za użytkowanie wieczyste (prawomocnie zasądzone 6,7 mln zł) oraz opłaty dzierżawne.
Oczywiście Zarząd i Rada Nadzorcza mają świadomość tej sytuacji, a mimo to nie robią w tej sprawie nic. Dlaczego? W tym miejscu dochodzimy do istoty konfliktu interesów, który ma decydujący wpływ na obrany kierunek działań.
    Wróćmy na chwilę do „korzyści” z inwestycji. Jak wynika z dokumentów finansowych, stare zasoby nie tylko zostały ograbione z nieruchomości pod inwestycje i na pokrycie strat z nimi związanych, ale również dofinansowywały bezpośrednio procesy inwestycyjne. Odbywało się to nielegalnie, poprzez „wewnętrzne pożyczki” oraz defraudacje środków m.in. z funduszu remontowego. Obecnie zobowiązania Spółdzielni wobec członków z tytułu nadpłaconych środków na fundusz remontowy przekraczają 16 mln złotych (równowartość czteroletniego odpisu na fundusz remontowy). Wbrew twierdzeniom, jakie padają czasem z ust członków Rady, ustalenie zakresu tego dofinansowania jest możliwe na podstawie dokumentów finansowych. Dlaczego tego nie zrobiono? Dlaczego zakres tzw. audytu z 2012 roku w praktyce ogranicza się do nieprawidłowości związanych ze szkodami wyrządzonymi inwestorom, a pomija szkody wyrządzone „starym zasobom”? Odpowiedź wydaje się oczywista. W tym drugim przypadku inwestorzy są bowiem beneficjantami bezprawnych działań byłych zarządów, co zmienia ich pozycję w postępowaniach, które toczą przeciw spółdzielni.
    Jak się wydaje niektórzy inwestorzy z Belgradzkiej 14 ustawili się już w kolejce do „masy upadłościowej” Spółdzielni i dbają, by pula nie została uszczuplona. Mają szanse zrealizować w pełni swoje roszczenia. Dla całej reszty przewidziano inne zakończenie.

---

Aktualizacja: 12.10.2018